Главная
Продажа квартиры — это не только радость от полученных денег, но и обязательства перед государством. Особенно в 2025 году, когда налоговая всё чаще автоматизирует проверку сделок. Не всё просто, но переплачивать — тоже не вариант. Разбираемся, как законно уменьшить налог или вовсе не платить его.
Кто обязан платить налог?
Если вы продали недвижимость и получили прибыль — нужно заплатить налог с дохода (НДФЛ). Но есть важные исключения и льготы, которые могут освободить вас от уплаты.
Срок владения — решает всё
Наиболее важный критерий — сколько лет вы владеете квартирой:
• 3 года — если квартира получена в наследство, по договору дарения от близких родственников, приватизирована или куплена до 2024 года.
• 5 лет — для всех остальных случаев.
Если вы владели квартирой дольше этого срока — налог платить не нужно.
Сколько придётся заплатить?
Если срок владения меньше:
• 13% — для резидентов РФ (большинство граждан).
• 30% — для нерезидентов.
Налог считается не с полной суммы продажи, а с разницы между ценой продажи и покупки.
Пример:
Купили за 5 млн, продали за 6 млн.
Доход = 1 млн - НДФЛ = 130000р
Как снизить налог — легально?
Есть несколько способов:
1. Имущественный вычет
Можно уменьшить налогооблагаемый доход на:
• до 1 млн рублей, если вы продаёте квартиру, купленную ранее.
Пример:
Продали за 3 млн - налог только с 2 млн.
2. Учет расходов на покупку
Если есть документы, подтверждающие, за сколько вы покупали жильё — можно вычесть эту сумму.
Важно: суммы в договоре купли-продажи должны быть реальными и подтвержденными. «Серыми» схемами с занижением стоимости можно привлечь внимание налоговой.
3. Семейные льготы и альтернативные сделки
Если вы продаёте квартиру и покупаете другую в рамках альтернативной сделки — иногда можно избежать налогов, особенно если задействованы несовершеннолетние дети. Но тут лучше консультироваться с юристом.
Нужно ли подавать декларацию?
Если налог не возникает (например, владеете более 5 лет) — декларация не нужна.
Если налог есть:
• подаётся декларация 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года,
• уплата — до 15 июля.
Не подали вовремя — получите штраф.
Тонкости 2025 года
• ФНС теперь активно сверяет данные из Росреестра и банков.
• Электронные сделки — под колпаком: занижение цены стало легко обнаруживаемым.
• Квартира в долях? Каждый владелец подаёт декларацию отдельно.
• Использовали налоговый вычет при покупке жилья? Это не мешает применить вычет при продаже — это разные вычеты.
Вывод
Чтобы не переплатить налоги при продаже, важно заранее разобраться:
• сколько лет вы владеете квартирой;
• есть ли документы на покупку;
• можно ли применить вычет.
Лучше подготовиться заранее, чем потом объясняться с налоговой или терять десятки (а то и сотни) тысяч рублей.
Хочешь — могу сделать краткий гайд или калькулятор в Excel для расчёта налога.